淞沪战役已经打了三个月了，日本军队已经攻占了上海的部分区域。中国守军已经后撤至南翔一线。闸北、江湾、彭浦、真如一带的居民如潮水般地涌向苏州河南岸。这些饥寒交迫的难民，逃到沪杭铁路桥时已是疲惫不堪，跌跌撞撞地跨越铁桥。天上日机在轰炸，地上有追击的日军，面前是租界的铁门，难民落入了无路可走的绝境。
租界里的难民收容所已人满为患，大量的难民流落在街头。两租界当局宣布暂时关闭对外交通。天上下着雨，难民们只能在雨中淋着。租界的铁门关得铁紧，持枪的安南兵阻止难民进入。
周祖康从傅宗耀处返回岳父的丝绸公司，途经南京路口，只听到前面一声巨响，紧接着人声鼎沸，惨叫声不绝于耳。周祖康跳下车来往前张望，只见先施公司门前一片狼藉，炸死的人遍地都是，不少断肢残躯散落在周边。周祖康被四处逃散的人们裹挟着，向法租界涌去。只听的人们叫嚷着：一颗巨型炸弹扔到了南京路，炸死几百人。南京路的商家就此关门停业。
天空中又出现了一架日机，惊慌的难民群纷乱和骚动，后面的人尽力向前拥。人们的嘶叫声中夹杂着被挤倒在地上的，妇弱老幼被践踏时的惨叫声。人们继续向前拥挤，踏在同胞的尸身向前冲去。
周祖康想回到轿车已经来不及。他被难民紧紧地裹携着随着人流一直向前蠕动着，退不出来。他饿了一天，出十块钱买不到一杯水。法租界临街的一家烟纸店的老板，看到店门外同胞的惨状，开了前门放进了一些人。瞬间，烟纸店前门被挤得水泄不通。
周祖康摸出了一张三百元钱的银票，让店主用绳索把他吊上楼，才回到了租界。他刚入法租界，回头再看烟纸店的前门时，只见大批的巡警举着手中的木棒，奋力敲击着想挤进法租界人们的脑壳。不少被敲击了脑壳人瞬间就瘫软了，疯狂的人群依然拼命向前涌挤着。巡警们朝天鸣枪，人群才惊慌失措地向四散而去。烟纸店主一看祸事临头，扔了铺子随着人群逃走了。
潘景瑜闭着眼睛靠在太师椅上，听着潘霆玉和潘聪玉的汇报。他伸出手揉了一把不断微微地跳动着眼皮：“世事混乱，什么事也做不了。我想还是这样办吧。华界的店面先停业一个月，待时局稳定了再开业。停业期间，伙计们的工资照发。租界里的店面照常营业，你两兄弟就尽心尽力管好租界里的这四家店铺吧。我也不不指望生意做得有多好，能维持一家老小的吃喝及其他店面停业的开销就足矣。我和祖康管理纱厂和缫丝厂。”
“看好店铺倒不是难事，只怕日本浪人再来抢劫，这生意就实在是没法做下去了！”
“这种情况总商会已经向日军驻上海司令部提交了请愿书。日本人占领了上海总不能一味烧杀抢掠的，总要恢复正常的秩序，毕竟上海是国际大都市呢！再说了，我把退路也安排好了，实在做不下去就回天台镇。上海的店铺和工厂即使是全都没了进账，天台镇的几百亩水田也够我们过活一辈子的。”
正说着话，老门倌进来报周祖康回来了。周祖康进了门脱去西装坐在潘景瑜对面。女佣端上茶水。周祖康呷了口茶，便把杯子放在了茶几上，说：“信已送给傅宗耀了。听他的口气，这事可能办不成，别说把东西拿回来了，不抓你去杀头就不错了。”
潘景瑜急促地咳了一阵子，沙哑着嗓子说：“这帮畜生，吞了棉纱还要金条，天杀雷劈的东西。”他喘着粗气用拳头砸着胸口，歇了片刻，他又说：“我还是自己去找傅宗耀，定规要他吐句实话来。”说着就起身要赶往傅公馆。儿子和女婿都来阻挡，可哪里挡得住呢。他推开挡道的儿子，急匆匆地出了门。
潘景瑜赶到了傅公馆，竟被挡在了门厅里。傅宗耀竟连面都不肯见了，叫人传出话来说：“四行仓库的存货日本人已经统统当作敌产处理。潘老板别再跑来跑去地找人了，没用的，倒不如安心在家颐养天年为好。”
潘景瑜一股怨气从丹田直窜心口，转身就冲出了门。他也不坐车，径直顺着马路跌跌撞撞地朝前走。此刻，他自己不晓得究竟是要到哪里去，只顾低着头急匆匆地向前走。“砰”地一声，他撞在了路边的电线杆上，身子像根柴火棒一般直挺挺地倒在了路旁。司机急忙把潘景瑜送进了广慈医院。
广慈医院抢救室门外，周祖康和妻子潘馨云在低头交谈着。潘霆玉和潘聪玉二人坐在长凳上闷头抽烟。抢救室门上红灯一直闪烁着。约摸过了一顿饭的工夫，终于红灯灭了，门大开，潘景瑜被推了出来。医生说：“老爷子身体没啥大碍的，只是头皮破裂一个口子，略有些轻微的脑震荡；主要是精神上受了些刺激，调养些日子会康复的。”
护士把潘景瑜推进了病房。潘景瑜睁开眼睛对潘聪玉说：“你回趟天台镇，去把老屋打扫干净，再购置些日常需用的物品，待我将息几日便回天台镇去居住。”
周天瑞和方鹤松先后赶到医院。潘景瑜头脑已经稍微清醒了，对着两位老友咧开嘴想露出个微笑的模样来，不料做出的嘴脸比哭还难看。周天瑞揶揄地说道：“你有什么想不开的，一向都是你劝我不要光火的，现今倒好，自己去撞了电线木头。”
潘景瑜抽动着嘴角，说不出话来。方鹤松也揶揄地说：“你是要么不出声，一出声就是地动山摇似的！”
潘景瑜尴尬地摆摆手示意。说话间，朱宝根也到了医院。他进得门来便大声嚷道：“哎呀呀，上海滩都传遍了，你去求傅宗耀不成竟要自杀，撞在了电线木头上面。”
方鹤松说：“为保住家业，不少资本家落水当了汉奸，为首的就是这个傅宗耀。”
“现今有这帮赤佬当政么，只怕是会有大批的公司、工厂倒闭清盘呢！”周天瑞忧郁地说。
“这是明摆着事情，可谁能阻挡得了呢？”方鹤松说。
“管他谁家倒闭不倒闭的，只要把自己的公司守住就不错了。”朱宝根说。
“岂能没有关系？实业界相互之间都是千丝万缕的关系。你的上家和下家工厂都关门了，你的材料配件从哪里来？你的产品又卖给谁去？你不也要关门大吉么？”周天瑞略有些动情地说。
朱宝根尴尬地一笑，说：“我失言了，你多包涵。”
“这些事情么，何必太上心呢。兵来将挡，水来土掩。咱们老祖先留下的智谋太多了，给他们打几路太极推手，便是极好的手段。”方鹤松说。
周天瑞说着与方鹤松相视一笑。朱宝根也微笑着频频点头。说话间，企业大亨柳宏盛提着水果篮子走进了病房，说：“咳，我说你不去求阿狗阿猫，偏偏去求这尊瘟神！那个伪市长是好当的么，只怕是早晚就有人找他算账的！他自身都难保，还会替你出头么？不瞒各位说，日本人先后找来我家的亲戚，又找了行业里的同仁，甚至找了我工厂里的工程师及技术顾问等人，来说服我担任总商会的会长。我岂能背上汉奸卖国贼的骂名，若要入了道，只怕死无葬身之地呢！所以，还是三十六计走为上计。今日里是借看望潘先生的机遇，顺便向各位道别了，要不了几天就与各位分隔千里之外了。”
“你一走了之，一家老小，还有那么多的工厂和产业交给谁呢？”方鹤松问。
“听天由命呗。我倒想过交给亲朋好友来管，却只怕害了人家，只好让儿女及各家工厂的经理们代为管理了。”柳宏盛摊开双手，无奈地说。
“留得青山在不怕没柴烧。只要人没事，事业总能东山再起的。”周天瑞宽慰道。
几天后，柳宏盛便秘密地乘轮船离开了上海。日本人抓不到他人，便抢占了他众多的企业。日本人把总商会改名为商统会，让那个不知死活的袁卿宸当上了商统会的总会长。傅宗耀则投靠日本人当上了上海特别市的市长。
周天瑞名下的恒昌机器制造工厂和一家纱厂在租界境内，生产经营没受什么大的影响。周天瑞眼下最担心的是存在中国银行里的钱是否能提出来。他叫来了周乐毅商议把资金全部存到花旗银行或渣打银行。
周乐毅说：“我准备把钱转到花旗银行去。”
“那为什么早不去办呢？”
周乐毅说：“原先是财政部有规定：要支持国货运动，不准把资金存入外籍银行。如今政府迁去了重庆便是天高皇帝远了，我就好放手去办了。国军退出上海后，日本人对工矿企业实行了军管，但对银行没有采取行动，四大银行照样营业。可笑又可恨的是，这些银行还在无任何限制地买卖外汇，让日本人乘机套取了巨额的外汇。国军在前线与日军大战，国家的银行却在卖给日本人巨额的外汇，这无疑是公开资敌么！”
周天瑞苦笑着说：“你是吃着萝卜干饭，却操着吃海参鲍鱼者的心！那些国家大事，岂是你能管得了的吗？赶紧把资金存到花旗银行去，才是你该操心的正事！”
电话响了起来。周天瑞拿起电话，传来虞和德的声音:“涌入租界的难民已多达七十余万，乱成一锅粥了。难民们的卫生、饮食、住宿都是大问题。我决定成立上海难民救济会，自任会长，英商彼特自愿担任副会长，在全市设立三十个收容所，希望你也助一臂之力，担任个副会长吧。”
“德翁说话岂有不遵之理，我自当参与的。”
“那好，我们在商统会的会议室见面，汇合各界贤达人士共同商议资助方案。顺便关照你，日本人开始在街头巷尾公开抢劫了，你家店铺要做好防范了。”
“多谢关照，所有店铺都上了排门板，关门大吉了！”
淞沪会战持续了三个多月，有七十多万难民涌入租界。租界当局开始在沿界线路口和桥上先后建造了数十道铁栅门，以阻止蜂拥而来难民潮。
租界隔离了战火，成了难民们的苟安福地。然而进入租界的大都是无房无钱等待救助的平民。租界里的街头巷尾都是露天而宿的难民。有的裹着床单，有的甚至在街头架起炉子，生火做饭。
租界里的小吃铺生意异常地火爆，刚出炉的大饼油条瞬间就抢购一空。到了中午，做一锅猪油菜饭，配一碗紫菜汤，也都卖得一干二净。难民们喝的就是自来水，大小便就在马路上的角落，寻个僻静的去处就地解决。
租界里的环境卫生瞬间极度恶化，随之带来了各种疾病的衍生。虞和德出头成立的上海难民救济会，在租界内设立了救济所收拢难民。他以总商会和难民救济会的名义，组织各界人士募捐，给难民发放抚恤金，保障租界正常的社会秩序。他拉了许多总商会的成员们加入难民救济会，周天瑞被他任命为救济会的副会长，负责募集善款。
众多的江浙富翁们进入租界，购买或租界里的石库门弄堂房子来避难。这些带着金银细软的财主，重新构置生活环境需要大量地购物，使得各类物价爆涨。房价和房租翻着跟斗往上涨，紧接着各类生活用品也跟着猛涨。然而，这些有钱的财主和富商们不能死守着手里的银子坐吃山空，便四处寻找着投资的机会，由